Od nového roku přibylo do občanského soudního řádu další rozkazní řízení – rozkaz k vyklizení bytu a domu (§ 175a OSŘ.).[1] Na rozdíl od ostatních rozkazních řízení se jeho prostřednictvím oprávněné osoby domáhají nepeněžitého plnění v podobě vyklizení nemovitosti. Jeho cílem je poskytnout pronajímatelům rychlejší ochranu proti tzv. nekonečným nájemcům. Podařilo se zákonodárci skutečně tohoto cíle dosáhnout? V tomto článku se zaměříme na věcné a procesní limity tohoto institutu.

Důvody přijetí rozkazu k vyklizení

Podle důvodové zprávy k Novele[2] je jejím účelem minimalizovat ztráty vznikající v průběhu řízení o vyklizení, které v průměru trvá téměř jeden rok (v Praze, středních Čechách a Brně v průměru dokonce až 400–450 dní). Pronajímatelé totiž kvůli setrvání nájemce v bytě bez titulu:

• nemohou byt či dům dále pronajímat a přicházejí o zisk, protože bývalý nájemce zpravidla neplatí nájemné;
• vynakládají další náklady na služby spojené s užíváním bytu, které nájemce neplatí;
• vymáháním dlužného nájemného a nákladů podstupují další nákladné a zdlouhavé soudní řízení s nejistým výsledkem.[3]

Dle zákonodárce vedou obavy z komplikací s nájemníky, resp. zdlouhavost řízení o vyklizení tak daleko, že vlastníci byt buď raději nepronajímají vůbec, nebo jen krátkodobě. Vznikají tak nevyužité kapacity pro bydlení a nájemní bydlení neposkytuje zájemcům dostatečnou stabilitu.

Věcné limity rozkazu k vyklizení

Rozkaz k vyklizení se vztahuje na situace, kdy mezi žalobcem a žalovaným dříve existovala platná nájemní smlouva k bytu a domu (podle § 2235 OZ a násl.), která řádně skončila. Pokud nájemní vztah mezi účastníky řízení neexistoval, rozkaz k vyklizení využít nelze, jako tomu bude při neoprávněné okupaci nemovitosti (squattingu).

Mimo dosah rozkazu k vyklizení zůstávají ostatní druhy nájmu nemovitostí, jejichž účelem není uspokojení bytové potřeby – nájem prostor sloužících podnikání (§ 2302 OZ), smlouva o ubytování (§ 2395 OZ) nebo pacht (§ 2332 OZ). Nevztahuje se tak například na vyklizení bytu pronajatého k přechodnému ubytování přes platformu Airbnb.

Rozkaz k vyklizení nelze vydat ani za trvání nájmu. Přestože existují situace, kdy je nájemce povinen vyklidit byt či dům ještě za trvání nájmu, zejm. provádí-li pronajímatel stavební úpravy vyžadující dočasné vyklizení (§ 2260 ve spojení s § 2262 OZ), rozkaz v těchto případech vydat nelze.

Z dikce § 175a OSŘ i z důvodové zprávy plyne, že se nové rozkazní řízení nevztahuje na situace, kdy osoba užívá nemovitost za účelem uspokojení bytové potřeby na základě jiného právního titulu, než je nájem bytu či domu. Vyloučena tedy jsou věcná práva (typicky služebnost bytu) nebo jiné závazkové tituly – v úvahu připadají především výprosa, výpůjčka nebo výměnek.

Vyřazení věcných práv a jiných závazkových vztahů zajišťujících bytové potřeby lze obhájit jejich nízkým výskytem (a proto nízkým dopadem na trh) a specifickým charakterem (slouží primárně v rámci rodinných nebo jiných blízkých vztahů). Jejich vyřazení proto neohrožuje dosažení vytyčeného cíle.

Důvodová zpráva však výslovně vylučuje také podnájem, tedy vztah odvozený od nájmu bytu a domu. V řízení o vyklizení podnájemce zahájeném nájemcem nelze podle důvodové zprávy rozkaz k vyklizení vydat. Zákonodárce tak vyjímá nezanedbatelný podíl trhu nájemního bydlení. Tento přístup zasahuje primárně:

• členy bytového družstva s právem nájmu, kteří z povahy věci nejsou vlastníky nemovitosti a družstevní byt přenechávají do užívání třetí osobě formou podnájmu; nebo
• společnosti zajišťující správu investičních bytů, kterým vlastník přenechá byt k užívání, a tito správci byt dále podnajímají a nesou i s tím spojená provozní rizika; jejich podíl na českém trhu přitom roste.

Zákonodárce znepřístupnil nové rozkazní řízení části trhu, které se stanovený cíl týká stejnou měrou jako samotných vlastníků nemovitostí. Pro jejich vyčlenění přitom autoři tohoto článku nenalézají rozumný důvod.

Nájemci stejně jako vlastníkovi svědčí právo na vyklizení bytu (podle § 2211 a § 1044 OZ ve spojení s § 1040 OZ) a má tak z pohledu práva na vyklizení stejné postavení jako vlastník. V užití rozkazního řízení proto nestojí nedostatek aktivní věcné legitimace nájemce.

Názor důvodové zprávy o vyloučení podnájmu z aplikace rozkazního řízení převzala i část komentářové literatury s argumentem, že podnájemce nemá právo žádat soudní přezkum výpovědi podle § 2290 OZ, s nímž počítá § 175a odst. 2 písm. b) OSŘ.[4] V případě probíhajícího přezkumu výpovědi nelze rozkaz vydat a představuje tak pouze negativní procesní podmínku, nikoli pojmový znak vylučující rozkazní řízení. V případě podnájmu negativní podmínka pouze nepřipadá v úvahu.

Vynětí podnájmu z rozkazního řízení je v rozporu s jeho deklarovaným smyslem a účelem a nedůvodně znevýhodňuje osoby ve stejném právním postavení (co do práva k vyklizení bytu). Naopak paradoxně zvýhodňuje podnájemce, ačkoli soudy v jiných případech chrání podnájemce oproti běžnému nájemci daleko méně. Zvláštní pojetí podnájmu prosazované Nejvyšším soudem tak nemůže být důvodem pro vyšší ochranu podnájemce a pro odejmutí efektivnější ochrany proti jeho neoprávněnému setrvání v bytě.

Je třeba připomenout, že důvodová zpráva představuje pouze nezávazný výkladový pramen. Soudy by proto měly odmítnout názor vyjádřený v důvodové zprávě, který je v kolizi se smyslem a účelem zákona, a k této části důvodové zprávy nepřihlížet. Jaký přístup však soudy zvolí, ukáže až soudní praxe.

Ve vztahu vlastníka k podnájemci je situace jiná. Při výkonu exekučního titulu vydaného proti nájemci budou podle § 341 odst. 1 písm. b) OSŘ z bytu vykázáni také všichni, kdo se v něm zdržují na základě jeho práva, tedy členové nájemcovy domácnosti i podnájemci. Není proto nutné tyto osoby samostatně žalovat.

Důvodová zpráva konečně nesprávně omezuje personální působnost institutu požadavkem na doložení vlastnického práva, přestože tento předpoklad ze znění § 175a OSŘ nevyplývá. Pronajímatelem totiž může být i osoba s věcným požívacím právem, a i té svědčí právo na vyklizení. Ani pro jejich vyloučení přitom neexistuje rozumný důvod.

Procesní limity rozkazu k vyklizení

Zavedení rozkazu k vyklizení vychází z předpokladu, že po řádném skončení nájmu je prostor pro věcnou obranu nájemce omezený. Nájemce proto musí případnou obranu uplatnit včas, aby se předešlo zbytečným obstrukcím. Má-li námitky proti samotné výpovědi, může je uplatnit v přezkumném řízení, které představuje překážku pro vydání rozkazu.

Obdobný účel sleduje i kvalifikovaná výzva podle § 114b OSŘ, která se k rozkazu k vyklizení připojuje pro případ podání odporu. I po blanketním odporu tak žalovaný musí tvrdit okolnosti rozhodné pro svou obranu a označit k nim důkazní návrhy. Jelikož pasivita žalovaného vede u obou institutů k vydání rozhodnutí bez nařízení jednání a jejich časová náročnost se zásadně neliší, vyvstává otázka, jak velký posun nové rozkazní řízení pronajímatelům reálně přináší, neboť kvalifikovanou výzvu bylo možné vydat i před zavedením rozkazu k vyklizení.

Kombinace obou institutů tlačí na procesní aktivitu žalovaného, který musí být na začátku řízení činný hned dvakrát. Díky tomu by soud měl disponovat již na počátku řízení úplným rámcem tvrzení a důkazních návrhů obou stran a může tak věc rozhodnout bez zbytečných průtahů.

Spolu s rozkazem k vyklizení zavádí Novela i nový § 196 odst. 1 OSŘ, podle něhož se za adresu pro doručování nájemce považuje adresa dotčeného bytu či domu. Rozšiřuje se tím okruh případů, v nichž lze rozkaz vydat. Jelikož i zde platí zákaz doručování do ciziny stejně jako u ostatních rozkazních řízení, toto pravidlo umožňuje vydat rozkaz k vyklizení i proti osobám s bydlištěm v zahraničí.

Stále však platí, že je nutné doručit rozkaz k vyklizení do vlastních rukou bez možnosti náhradního doručení, s výjimkou náhradního doručení do datové schránky. I kdyby tak nájemce svou datovou schránku ignoroval a nepřihlásil se do ní, rozkaz se považuje za doručený desátým dnem po dodání do datové schránky.

Pronajímatelům proto lze doporučit sjednat doručování prostřednictvím datové schránky již v nájemní smlouvě. Novela navíc zavedla v § 2239 odst. 2 OZ vyvratitelnou domněnku, dle které takové ujednání není zjevně nepřiměřené. Pronajímatel si tím ověří, že nájemce má zřízenou a zpřístupněnou datovou schránku a nebude moci rozkaz k vyklizení zmařit nepřevzetím zásilky. Datová schránka zároveň usnadní prokázání doručení výzvy k vyklizení. Sjednání doručování prostřednictvím datové schránky v nájemní smlouvě však není nezbytným předpokladem pro vydání rozkazu k vyklizení nebo jeho doručení nájemci do datové schránky.

Soud naopak zruší rozkaz k vyklizení, pokud se jej nepodaří doručit byť jen jednomu z více žalovaných. Toto riziko hrozí zejména u manželů a při kumulaci nájemců.

Rozkaz k vyklizení dále nebude možné vydat, spojí-li žalobce vyklizení s nárokem na dlužné nájemné či úhrady za služby. Peněžité nároky je proto vhodné uplatnit samostatně.

Závěr

Rozkaz k vyklizení je bezpochyby dobře míněným pokusem zákonodárce zkrátit řízení o vyklizení bytu nebo domu a omezit ztráty pronajímatelů. Jeho skutečný přínos pro trh nájemního bydlení však nemusí být tak výrazný, jak si od něj autoři Novely slibovali.

V rovině věcných limitů je institut vymezen úzce. Zatímco vyloučení věcných práv a jiných závazkových typů nežli nájmu bytu a domu lze akceptovat, za nedůvodné považujeme vyloučení podnájmu dovozené důvodovou zprávou. Mimo dosah nového institutu tím zůstává část trhu nájemního bydlení, včetně družstevních bytů a investičních bytů ve správě profesionálních správců. Tito pronajímatelé přitom čelí stejnému problému, jaký měla Novela řešit.

V procesní rovině slouží rozkaz k vyklizení především jako filtr způsobilý omezit obstrukce procesně pasivních nájemců a urychlit rozhodnutí ve věci. Nová pravidla doručování rozšiřují jeho uplatnění i tam, kde by jiný typ rozkazních řízení vést nešlo. K plnému využití jeho výhod je však nezbytná důsledná procesní strategie pronajímatele, a to v ideálním případě již ve fázi uzavírání nájemní smlouvy.

Mgr. Jiří Dyčka, advokát, Solkind s.r.o., advokátní kancelář 

Mgr. Ivan Michňa, advokátní koncipient, Solkind s.r.o., advokátní kancelář 

[1] § 175a OSŘ (Rozkaz k vyklizení):

(1) Uplatní-li žalobce v žalobě právo na vyklizení bytu nebo domu proti žalovanému, který byt nebo dům užívá i po dni, kdy mu právo užívání zaniklo z důvodu skončení nájmu, a vyplývá-li právo žalobce ze skutečností uvedených v žalobě a připojených písemných důkazů, může soud vydat i bez výslovné žádosti žalobce a bez slyšení žalovaného rozkaz k vyklizení. V rozkazu k vyklizení soud žalovanému uloží, aby do 15 dnů od doručení rozkazu k vyklizení byt nebo dům vyklidil a zaplatil náklady řízení nebo aby v téže lhůtě podal odpor u soudu, který rozkaz k vyklizení vydal.

(2) Rozkaz k vyklizení nelze vydat,

1. a) nepřipojil-li žalobce k žalobě písemnou výzvu k vyklizení bytu nebo domu, kterou žalovanému zaslal nejméně 14 dnů před podáním žaloby na adresu pro doručování, případně na poslední známou adresu, nebo
2. b) probíhá-li u soudu řízení, ve kterém se rozhoduje o návrhu na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu nebo domu podaném v zákonem stanovené lhůtě nebo o užívacím právu žalovaného nájemce k bytu nebo domu.

(3) K rozkazu k vyklizení soud připojí usnesení s výzvou k podání vyjádření podle § 114b odst. 1; lhůta k podání vyjádření podle § 114b odst. 2 činí 30 dní od doručení rozkazu k vyklizení.

(4) Ustanovení § 172 odst. 2 a 3, § 173 a 174 platí obdobně.

[2] Zákon č. 176/2025 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona o podpoře bydlení („Novela“).

[3] Viz důvodová zpráva k Novele.

[4] SVOBODA, Karel. § 175a [Rozkaz k vyklizení]. In: SVOBODA, Karel, KASÍKOVÁ, Martina, LEVÝ, Jiří, DOLEŽÍLEK, Jiří a kol. Občanský soudní řád. 4. vydání. Praha: C. H. Beck, 2026, s. 710, marg. č. 22.